鄭州
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首家千億國資房企“綠地”暴雷！
綠地宣布對6月25日到期債券展期征求同意；TOP10上海國企，也走到了暴雷邊緣。
上海爆發(fā)疫情以來，綠地全國50%售樓處關(guān)閉；4月銷售同比跌幅高達57%；銷售回款難成了最后一根稻草。
全是疫情的鍋？恐怕未必，綠地流動性危機早已顯現(xiàn)：一季度貨幣資金656.8億元，同比減少20.6%；三條紅線僅一條勉強翻綠。
土儲急劇下滑之下，1.2萬億負債的綠地可千萬別成為下一個恒大。
房地產(chǎn)行業(yè)又一個信仰打破了。
5月27日，綠地宣布對6月25日到期債券展期征求同意，揭開了這家TOP10的房企流動性危機的蓋子。
展期即是技術(shù)性違約，這意味著綠地已經(jīng)進入了暴雷倒計時階段。
圖片來源：樂居財經(jīng)
根據(jù)綠地最新披露的股東數(shù)據(jù)，其10大股東中，上海地產(chǎn)集團持股25.82%，上海城投持股20.55%，兩家上海國資持股合計46.37%。
綠地控股股東情況 圖片來源：同花順
背靠國資的綠地，把國企“金身不破”的信仰也打破了。
可以看出綠地是50強房企里唯一宣布債券展期或違約的國企。
對于這次展期，綠地也給出了說法，銷售回款難，是直接原因。
3月中以來上海爆發(fā)疫情，導(dǎo)致其全國50%售樓處關(guān)閉；4月銷售同比跌幅高達57%，5月同樣不容樂觀。
當然，面對“閃躲不及”的投資者，綠地也進行了安撫，具體包括了以下幾個方面：
1、抓回款率來降有息、降杠桿，去年回款率96%，今年130%。境外項目回款50億人民幣，預(yù)計全年到手26億；優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)還可以出售。
2、公司有能力兌付后面的債券，現(xiàn)在是流動性問題；只要公司恢復(fù)償付能力，就能全部贖回。
3、公司融資結(jié)構(gòu)74%是銀行貸（開發(fā)貸、流貸），境外評級下調(diào)不會造成擠兌，境外的貸款占比3%。
總結(jié)起來就是：
第一，公司是受疫情影響導(dǎo)致的短期流動問題；
第二，公司還有很多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，賣了可以還債；
第三，這次展期不會影響公司正常經(jīng)營，過幾個月還是條好漢。
不過事實可能沒有綠地說得這么樂觀，根據(jù)綠地控股的2022年一季度報告：
綠地控股持有貨幣資金656.8億元，較上年同期減少20.6%。而公司一年內(nèi)到期的長短期借款卻高達930.2億元；貨幣資金無法覆蓋即將到期債務(wù)，在未受到上海疫情沖擊的情況下，流動性危機已經(jīng)顯現(xiàn)。
并且其三道紅線踩中兩道；即使凈負債率指標也只是勉強翻綠。
至于處置項目資產(chǎn)，綠地更是早從2020年便開始了。
其中最大的一筆交易是以72.6億的價格出讓廣州綠地給綠地香港，廣州綠地包含綠地控股在大灣區(qū)的所有項目。
交易完成之后，綠地控股也徹底退出了廣東市場。
顯而易見，物業(yè)、發(fā)達區(qū)域土儲這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)已然紛紛出讓，綠地手里的肥肉還有多少？
況且總負債高達1.24萬億的綠地控股，其資產(chǎn)的真實價值能否覆蓋，恐怕也要劃個問號。
畢竟一直以勾地為主要拓展方式的綠地，手里本來積攢的大量商辦物業(yè)，在如今這樣的市場環(huán)境下難言吸引力。
另外一個不好的現(xiàn)象是：綠地投資力度明顯下降，2021年全年新增項目45個新增土儲，計容建面為3138萬平方米，同比下降超過40%，權(quán)益土地款 322 億元，也明顯低于往年。
綠地控股新增土儲情況 數(shù)據(jù)來源：公司年報
正如李總理最近在電話會議上所說:發(fā)展是解決我國一切問題的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。
對于房企而言同樣如此，土地儲備的下降，將進一步制約房企的發(fā)展，綠地這家巨無霸擴張過程中的矛盾與問題，便暴露了出來。
海外債券展期，或許僅僅只是一個開始。
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